Ero Viik Tallinna ärikinnisvaraturust: taastumine, kuid mitte kõigil ja võrdselt

Investorite huvi on küll mõnevõrra kasvanud, kuid ostjate ja müüjate ootused ei lange endiselt piisavalt kokku, et tehingute arv märgatavalt suureneks. Seetõttu püsib ostu-müügitehingute aktiivsus tagasihoidlik, samal ajal kui uute pindade arendusmaht on märkimisväärselt kasvanud.

Kõige atraktiivsemate objektide ühisnimetajad on jätkuvalt hea asukoht, tugev üürnike koosseis ja madalad kõrvalkulud. Vanemate ning suuremate kõrvalkuludega hoonete omanikele tähendab see aga kasvavat survet investeerida renoveerimisse või olla valmis üürihinda langetama.

Ehitushinnad stabiliseerusid kõrgel tasemel

Statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks 2025. aastal 1,5%. Kuigi ehitussisendite kiire hinnakasv näib olevat hetkeks läbi, jäi hind püsima suhteliselt kõrgel tasemel. Paaril viimasel aastal on ehituskulud kasvanud prognoositust oluliselt kiiremini ning survestanud eelkõige fikseeritud hinnaga ehituslepinguid sõlminud peatöövõtjate kasumlikkust. Kuna peatöövõtjate marginaalid jäävad üldjuhul 5–8% vahele, võib natukenegi suurem valearvestus ühes või kahes projektis viia ettevõtte aasta kokkuvõttes kahjumisse.

Arendajatele tähendab stabiilsem hind varasemast paremat kulude prognoositavust, kuid mitte tingimata odavamat ehitamist. Energiatõhusus, tehnosüsteemid, ehitusnormid ja finantseerimise kogukulud hoiavad uute kvaliteetsete hoonete omahinna kõrgel. Selle tõttu ei saa praegu arenduses olevaid pindu uutes majades pakkuda oluliselt madalama üürihinnaga, kui seni pakutud.

Tallinna A-klassi büroopindade üürihinnad jäävad praegu vahemikku 19–25 €/m2 ning hoolimata pakkumise kasvust on hinnatase püsinud pigem stabiilne. B-klassi büroopindade üürihinnad jäävad 10–15 €/m2 vahele, kuid on prognooside järgi langustrendis.

Pakkumine kasvab nõudlusest kiiremini

Tallinna büroopindade vakantsus on eri andmetel 10–12%, samas kui jaekaubanduspindadel on see alla 5%. Büroosegmendis tasub aga vaadata keskmisest näitajast kaugemale. Uued ja energiatõhusad A-klassi hooned leiavad üürnikke paljuski vanematest hoonetest ja seetõttu peavad vanemate hoonete omanikud otsustama, kuidas konkurentsis püsida – kas teha mahukuid investeeringuid pindade nüüdisajastamisse, leida neile uus kasutusotstarve või langetada üürihinda. Samas ei ole bürootöökohtade koguarv juba mõnda aega kasvanud ning ettevõtted räägivad pigem ruumikasutuse efektiivsusest ja vajadusest pinda vähendada, mitte seda juurde võtta.

Praegu on Tallinnas ehituses üle 100 000 ruutmeetri uusi pindu, mis moodustavad ligikaudu 10% olemasolevast büroopindade mahust. Kui lisada juurde pinnad, mis ootavad uutes hoonetes endiselt üürnikku, ulatub kogumaht ligikaudu 130 000 ruutmeetrini. Lähiminevikust on raske leida teist ajahetke, mil Tallinnas olnuks korraga töös nii mitu suurt arendust. See on märkimisväärne pakkumise kasv, millega kaasnev peamine risk ei ole uute hoonete tühjaksjäämine, vaid üürnike lahkumine vanematest B- ja C-klassi hoonetest.

Suured arendused kujundavad uusi tõmbekeskusi

Tallinnas on ehitus alanud mitmes kvartali mõõtu arenduses. Hipodroomi alale on võimalik rajada üle 1000 kodu ja enam kui 100 000 ruutmeetrit äripinda. Põhja-Tallinnas käib ehitus Telliskivis ja Krulli kvartalis, suuremad arendused on lisaks Talsinki, Porto Franco, samuti Ülemiste City piirkonnas. Ettevalmistamisel on veel mitu projekti, teiste hulgas Lutheri kvartal ja Tallinna bussijaama piirkond.

Suured arendused võivad muuta tervete piirkondade atraktiivsust, kuid suurendavad samal ajal konkurentsi olemasolevate büroo-, teenindus- ja kaubanduspindadega. Edu ei sõltu seejuures ainuüksi uute hoone kvaliteedist, vaid sellest, kas piirkonda tekib piisavalt elu – elanikke, töötajaid ja külastajaid. Terviklikkus on oluline!

Turuosaliste finantsseis on vastutuulest hoolimata püsinud hea

Mõne aasta taguse ajaga võrreldes on madalama euribori mõjul küll paranenud projektide rahavoog ja raha kättesaadavus, kuid selle mõju ei ole olnud kõigi arendajate jaoks ühesugune. Neil, kes on üürniku kaotanud, on olnud keeruline uut leida. Sageli ongi pinnad jäänud tühjaks ning sissetulev rahavoog vähenenud.

OECD andmetel moodustasid kinnisvara- ja ehitusettevõtete laenud 2025. aastal ligi 49% Eesti ettevõtete kogu laenuportfellist. Seda näitajat tasub siiski tõlgendada ettevaatlikult, sest kohalike pankade avalike tulemusaruannete põhjal moodustavad puhtalt kinnisvarasektorile antud laenud ligikaudu 30–35% kõigist ettevõtetele väljastatud laenudest.

Pankade aruannetest ei paista ka makseraskustes laenuvõtjate olulist kasvu. Samuti ei ole pankade finantseerimispoliitikas toimunud suuri muutusi ning see on aidanud hoida uue pakkumise tempos, millega turg on seni suuremate probleemideta toime tulnud.

Olukord on hakanud siiski pisut muutuma, sest uusi arendusi võtavad ette eelkõige turuosalised, kellel tugev finantsseis võimaldab saada rahastust ka väiksema eellepingute mahu juures. Tugeva bilansi ja pikaajalise kapitaliga arendajatel on praegu võimalus häid positsioone võtta, refinantseerides varem kallimalt kaasatud raha mõnevõrra soodsamatel tingimustel. Seevastu suure võlakoormuse, nõrga eelmüügi või amortiseerunud hoonete omanikel võivad tekkida suured väljakutsed.

Kolm trendi, millel silma peal hoida

1. Kvaliteedilõhe suureneb. Uued energiatõhusad hooned võtavad üürnikke vanematelt objektidelt. Vanemat pinda ostes tuleb tootluse kõrval hinnata tulevast renoveerimiskulu ja võimalikku vakantsust.

2. Segakasutusega kvartalid võidavad üksikobjektide ees, sest väärtust loob järjest enam terviklik keskkond. Kõige huvitavamad võivad olla väiksemad teenindus-, kaubandus- ja üüripinnad piirkondades, kus elanike arv ning igapäevane liikumine kasvavad.

3. Tallinna kinnisvaraturu järgmises kasvutsüklis ei saa eeldada, et kõigi varade väärtus kasvab ühtemoodi. Tallinna kinnisvaraturu järgmises kasvutsüklis osutuvad võitjaks need, kes mõistlikku tootlikkust püüdes hoiavad pikka vaadet ega tee otsuseid vaid hetkeseisust lähtudes.

The post Ero Viik Tallinna ärikinnisvaraturust: taastumine, kuid mitte kõigil ja võrdselt appeared first on Swedbanki blogi.